Was wirklich geht und was nicht

Als belastbare Untergrenze gilt, die Kaufnebenkosten selbst zu tragen. Wie viel Kredit für dich realistisch ist, zeigt ein kostenloser Finanzierungsrechner in wenigen Minuten.

Eigene vier Wände fühlen sich für viele zwischen Mitte zwanzig und Mitte dreißig unerreichbar an. Dabei scheitert der Plan oft gar nicht am Geld, sondern an fehlender Klarheit. Wer einmal sauber durchrechnet, was drin ist – etwa mit dem Finanzierungsrechner von Baufi24 – ersetzt Bauchgefühl durch Fakten und kann die Frage „Geht das überhaupt?“ selbst beantworten.

Ja, grundsätzlich geht das. Banken vergeben sogenannte Vollfinanzierungen, bei denen der komplette Kaufpreis über einen Kredit läuft. Manche Institute finanzieren auf Antrag sogar die Nebenkosten mit.

Wichtig ist die Unterscheidung: Bei einer 100-Prozent-Finanzierung zahlst du die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche, nur der Kaufpreis kommt von der Bank. Bei der Vollfinanzierung im engeren Sinn bringst du gar nichts mit und finanzierst alles über den Kredit.

Der Haken: Die Anforderungen steigen. Die Bank schaut besonders genau auf dein Einkommen, dein Beschäftigungsverhältnis und deine Bonität – also zum Beispiel deinen Schufa-Score. Und das Objekt selbst muss werthaltig sein, denn es dient als Sicherheit. Dazu kommt eine spürbar höhere Monatsrate, weil du mehr Geld leihst und die Bank ihr Risiko über einen Aufschlag bezahlen lässt. Kurz: machbar, aber kein Selbstläufer.

Eine gesetzliche Mindestsumme gibt es nicht. Als belastbare Untergrenze – rein als Orientierung – gilt: Die Kaufnebenkosten solltest du selbst tragen können. Das signalisiert der Bank, dass du Rücklagen hast und nicht bis auf den letzten Euro finanzierst.

Jeder weitere Euro Eigenkapital wirkt doppelt: Er senkt die nötige Kreditsumme und verbessert deine Konditionen, weil die Bank weniger Risiko trägt. Die vier typischen Ausgangslagen im Überblick:

• Ausgangslage:
  • Kein Eigenkapital (Nebenkosten mitfinanziert)
  • Nebenkosten aus Eigenkapital gedeckt
  • Zusätzlich ein Teil des Kaufpreises eingebrach
  • Deutlicher Eigenkapitalanteil
• Was die Bank sieht:
  • Kreditsumme über dem Kaufpreis, höchstens Risiko
  • nur der Kaufpreis wird finanziert
  • geringeres Risiko, kleinerer Kredit
  • geringes Risiko
• Auswirkung auf die Rate:
  • deutlich höher, strengste Prüfung 
  • spürbar bessere Konditionen als bei null Euro
  • Rate sinkt, mehr Banken machen mit 
  • beste Konditionen, kleinste Rate
• Realistisch wenn...:
  • dein Einkommen hoch und sehr Stabil ist und das Objekt top bewertet wird  
  • dein Einkommen solide ist und deine Bonität stimmt
  • du zusätzliche Rücklagen auf dem Konto hast
  • du über Jahre angespart hast

Das Fazit aus dem Vergleich: Der größte Konditionssprung liegt nicht zwischen viel und wenig Eigenkapital, sondern zwischen gar keinem Eigenkapital und der Deckung der Kaufnebenkosten. Selbst ein kleines Polster verändert deine Ausgangslage also spürbar – wie stark, zeigt dir ein unabhängiger Vergleich, wie ihn Baufi24 kostenlos anbietet.

Keine Sorge, du brauchst keinen Ordner voller Unterlagen. Für eine erste seriöse Rechnung reichen fünf Angaben:

1. Kaufpreis: Was kostet die Immobilie, die du im Blick hast – oder was darf sie maximal kosten?
2. Eigenkapital: Wie viel Geld bringst du mit, mindestens für die Nebenkosten?
3. Nettoeinkommen: Was bleibt dir monatlich, gern auch als Haushaltseinkommen zu zweit?
4. Zinsbindung und Tilgung: Wie lange willst du Zinssicherheit, und wie schnell willst du zurückzahlen?
5. Standort: In welchem Bundesland liegt das Objekt? Das beeinflusst die Nebenkosten.

Mit diesen Werten spielst du verschiedene Varianten durch, bis Rate und Summe zu deinem Leben passen.

Der Schlüsselbegriff heißt Beleihungsauslauf. Das ist der Anteil des Kredits am Wert der Immobilie. Je höher dieser Anteil, desto größer das Risiko der Bank – und desto höher der Risikoaufschlag, den sie auf den Zins legt.

Die Mechanik, ganz ohne Zahlenversprechen: Bringst du nichts mit und finanzierst sogar die Nebenkostenüber den Kredit, liegt dein Beleihungsauslauf über dem eigentlichen Objektwert. Das ist für die Bank die höchste Risikostufe, und die bezahlst du über die Konditionen mit. Deckst du dagegen die Nebenkosten selbst, rutscht du in eine günstigere Stufe. Mit jedem weiteren Eigenkapital-Baustein sinkt der Beleihungsauslauf – und mit ihm der Aufschlag.

Wie hoch die Unterschiede gerade ausfallen, hängt von deiner Bonität, dem Objekt und dem aktuellen Zinsumfeld ab. Statt auf feste Werte zu vertrauen, lohnt ein Blick in tagesaktuelle Zinsübersichten.

Die Nebenkosten sind der Teil des Kaufs, den viele unterschätzen. Sie landen nicht im Wert der Immobilie – für die Bank ist das Geld schlicht weg. Genau deshalb will sie sehen, dass du diesen Block aus eigener Tasche stemmst. Die drei Posten:

• Grunderwerbsteuer: Der größte Einzelposten. Die Höhe legt das Bundesland fest, in dem die Immobilie liegt.
• Notar und Grundbuch: Ohne Notar läuft in Deutschland kein Immobilienkauf, dazu kommt deine Eintragung ins Grundbuch. Beides ist Pflicht und kostet Geld.
• Maklerprovision: Fällt an, wenn ein Makler im Spiel ist. Die übliche Aufteilung und Höhe variieren je nach Region.

Plane zusätzlich einen Puffer für Umzug und kleine Reparaturen ein. Konkrete Steuerfragen gehören übrigens in eine echte Fachberatung – hier geht es nur um die grobe Größenordnung, damit dich nichts überrascht.

Wenn dein Konto gerade nicht mehr hergibt, hast du trotzdem Spielraum. Die wichtigsten Hebel:

Erstens die Zinsbindung: Eine längere Zinsfestschreibung kann einen kleinen Aufschlag kosten, gibt dir aber Jahre der Planungssicherheit. Zweitens die Anfangstilgung: Startest du mit einer niedrigeren Tilgung, sinkt deine Rate – dafür zahlst du länger und insgesamt mehr Zinsen. Mit einem Tilgungsrechner kannst du direkt deine Tilgung berechnen und prüfen, wie sich unterschiedliche Werte auf Rate und Laufzeit auswirken.

Drittens Fördermittel: Die KfW bietet Darlehen und Zuschüsse rund um den Immobilienerwerb, die sich in eine Gesamtfinanzierung einbinden lassen. Welche Programme passen, hängt von Objekt und Vorhaben ab – gute Vermittler prüfen das im Beratungsprozess mit. Und viertens die Klassiker: Ein günstigeres Objekt senkt die nötige Summe, ein zweiter Kreditnehmer bringt ein zweites Einkommen in die Rechnung.

Alle Hebel mit ihren Wirkungen und Kehrseiten im Überblick:

• Hebel:
  • Längere Zinsbindung
  • Niedrigere Anfangstilgung
  • Fördermittel einbinden
  • Günstigeres Objekt
  • Zweiter Kreditnehmer
  • Sondertilgungsrecht vereinbaren
• Wirkung auf die Monatsrate:
  • bleibt planbar
  • sinkt
  • kann sinken
  • sinkt durch kleinere Kreditsumme
  • höhere tragbare Rate möglich
  • zunächst unverändert
• Wirkung auf die Gesamtlaufzeit:
  • unverändert, aber längere Zinssicherheit
  • verlängert sich deutlich
  • hängt vom Programm ab
  • kann sich verkürzen
  • unverändert
  • kann sich stark verkürzen
• Worauf du achtest:
  • Restschuld und Anschlusszins im Blick behalten
  • Gesamtkosten steigen – später erhöhen, wenn möglich
  • Bedingungen und Kombination mit dem Bankdarlehen prüfen
  • Lage und Zustand realistisch einschätzen
  • beide haften gemeinsam
  • kostenlos im Vertrag festschreiben lassen oder mögl. Kosten prüfen

Wichtig: Kein Hebel ist gratis. Jeder tauscht einen Vorteil heute gegen eine Konsequenz morgen. Die Kunst ist die Kombination, die zu deinem Einkommen und deinen Plänen für die Immobilie und ihre Einrichtung passt.

Deine Hausbank kennt dich – aber sie verkauft dir nur ihre eigenen Produkte. Ein unabhängiger Vermittler dreht das Prinzip um: Er vergleicht die Angebote vieler Institute und sucht die Konditionen, die zu deiner Situation passen. Gerade bei knappem Eigenkapital, wo jede Bank das Risiko anders bewertet, kann das einen echten Unterschied in der Rate ausmachen.

Ein Beispiel dafür ist Baufi24: Der Vermittler vergleicht die Konditionen von über 600 Banken und Finanzierungspartnern – die Beratung ist kostenlos und unverbindlich, online per Video, telefonisch oder vor Ort. Auch die Prüfung passender Fördermittel gehört dazu. Wichtig für die Einordnung: Baufi24 ist kein Kreditgeber. Die Finanzierung wird über Baufi24 vermittelt, dein Darlehen kommt am Ende von einer Bank – nur eben von der, die für dich die besten Konditionen bietet.

Dass das Modell funktioniert, zeigen die Bewertungen: Das Wirtschaftsmagazin €uro hat Baufi24 als besten Vermittler für Baufinanzierung ausgezeichnet, dazu kommt ein TÜV-Siegel für das Preis-Leistungs-Verhältnis und sehr gute Kundenstimmen auf Trustpilot.

Die beste Reihenfolge bleibt: Erst selbst rechnen, dann unabhängig vergleichen lassen. Mit deiner Zahl im Kopf gehst du ganz anders ins Gespräch als mit einer vagen Hoffnung.

Kann man ein Haus ohne Eigenkapital kaufen?

Ja, über eine Vollfinanzierung. Die Anforderungen an Einkommen, Bonität und Objekt steigen aber, und die Rate fällt höher aus, weil die Bank ihr größeres Risiko über die Konditionen ausgleicht.

Wie viel Eigenkapital braucht man mindestens?

Als Orientierung gilt: Mindestens die Kaufnebenkosten solltest du aus eigener Tasche decken können. Das verbessert deine Konditionen deutlich gegenüber einer kompletten Fremdfinanzierung.

Wie viel Kredit bekomme ich?

Das ergibt sich aus deiner tragbaren Monatsrate, der Zinsbindung und der Tilgung. Ein Finanzierungsrechner – etwa der kostenlose von Baufi24 – übersetzt diese Werte in wenigen Minuten in eine realistische Darlehenssumme.

Was ist der Beleihungsauslauf?

Der Anteil der Finanzierung am Wert der Immobilie. Je höher er liegt, desto größer ist das Risiko der Bank – und desto höher fällt ihr Risikoaufschlag auf deinen Zins aus.

Was bedeutet Vollfinanzierung?

Bei einer Vollfinanzierung werden neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten ganz oder teilweise über das Darlehen finanziert. Übernimmt die Bank nur 100 Prozent des Kaufpreises und du zahlst Grunderwerbsteuer, Notar und weitere Nebenkosten selbst, spricht man dagegen von einer 100-Prozent-Finanzierung.

Welche Nebenkosten fallen beim Kauf an?

Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie je nach Region eine Maklerprovision. Dazu solltest du einen Puffer für Umzug und kleinere Reparaturen einplanen.

Ist eine niedrige Tilgung eine gute Idee?

Sie senkt deine Monatsrate, verlängert aber die Laufzeit und erhöht die Gesamtkosten. Bewusst gewählt kann sie ein sinnvoller Hebel sein – automatisch ist sie das nicht.

Bekomme ich als Berufseinsteiger überhaupt eine Finanzierung?

Entscheidend sind Einkommen, Beschäftigungsverhältnis und Objekt. Ein unbefristeter Vertrag wird von Banken günstiger bewertet als ein befristeter – und ein sauberer Schufa-Score hilft immer.

Wo bekomme ich die besten Konditionen?

Ein Vergleich von über 600 Banken deckt Unterschiede auf, die ein einzelnes Bankangebot nicht zeigt. Vermittler wie Baufi24 übernehmen diesen Vergleich kostenlos und unverbindlich.

Der Artikel ist in Kooperation mit externen Redakteuren entstanden.